Налог на доход от аренды виллы на Бали для иностранных владельцев 2026

3 июня 2026 Solar Property Bali 9 мин чтения ≈ 2085 слов

Иностранные владельцы вилл на Бали сталкиваются с многоуровневой налоговой системой, которую большинство риелторов никогда толком не объясняют. Коротко: вилла с валовым доходом от аренды IDR 600 млн в год несёт налоговую нагрузку IDR 63-120 млн — сумма зависит исключительно от того, как структурировано владение. Разница между PPh 26 (удержание у источника для нерезидентов) и корпоративной схемой через PT PMA составляет IDR 50+ млн в год на одной вилле.

В этом материале — каждый налог, применимый к краткосрочной аренде вилл на Бали в 2026 году: налог на доход, налог на отель, НДС и налог на имущество. Реальные цифры из действующего налогового законодательства Индонезии и 11-летнего опыта управления виллами Solar Property в Чангу, Семиньяке, Убуде и Сануре.

Две схемы налогообложения для иностранного владельца виллы

Индонезийское законодательство запрещает иностранцам напрямую владеть собственностью на праве Hak Milik (полная собственность). Это создаёт две практические схемы владения с принципиально разными налоговыми последствиями:

Номинальная схема: вилла оформляется на гражданина Индонезии, нотариально заверенное соглашение защищает интересы иностранного инвестора. Доход от аренды поступает номинальному владельцу и облагается по индонезийским ставкам для физических лиц. С 2024 года эта схема всё активнее проверяется Налоговой службой Индонезии (DJP), особенно для вилл с оборотом свыше IDR 500 млн в год.

PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing): иностранная компания с ограниченной ответственностью владеет виллой. Это юридически чистый путь, который Solar Property рекомендует для всех рентных объектов стоимостью от USD 150 000. Налоговые ставки существенно отличаются: PT PMA платит корпоративный налог (PPh Badan) по ставке 22% на чистую налогооблагаемую прибыль и может вычитать операционные расходы; иностранец-нерезидент по PPh 26 платит 20% с валовой суммы без каких-либо вычетов.

Разница на IDR 600 млн валового дохода: PPh 26 — IDR 120 млн. PT PMA с IDR 350 млн вычитаемых расходов платит 22% с IDR 250 млн = IDR 55 млн. Открытие PT PMA стоит USD 2 000-3 000 разово, но экономия на налогах окупает это менее чем за 2 года.

PPh 26 — удержание налога для иностранцев-нерезидентов

PPh Pasal 26 — налог, удерживаемый у источника на доходы нерезидентов Индонезии: иностранцев без КИТАС (KITAS) или постоянного индонезийского налогового резидентства. Стандартная ставка — 20% от валовой суммы.

По закону удержание налога — обязанность плательщика: ваша управляющая компания или арендатор обязаны удержать 20% до выплаты вам. На практике многие небольшие операторы вилл не удерживают налог корректно, создавая риски для владельца. С 2023 года DJP усилил проверки доходов от аренды вилл, сопоставляя данные листингов Airbnb, Booking.com и Agoda с задекларированными доходами и записями о праве собственности.

У Индонезии заключены соглашения об избежании двойного налогообложения (СИДН) с 70+ странами. Ключевые для инвесторов в виллы:

Россия: СИДН Индонезия-Россия (действует с 2002 года) — доход от аренды облагается в Индонезии по полной ставке 20%; российские инвесторы зачитывают уплаченный налог в своей декларации по статье 23 договора.
Австралия: СИДН Индонезия-Австралия — зачётный механизм; аренда облагается в Индонезии в первую очередь.
Нидерланды: СИДН Индонезия-Нидерланды — выгодно для голландских холдинговых структур выше PT PMA.

Требование по отчётности: иностранцы с NPWP (индонезийским налоговым номером) обязаны подавать ежегодную декларацию SPT до 31 марта за предыдущий календарный год. NPWP получают в местном KPP (Kantor Pelayanan Pajak) с КИТАС и паспортом. Штраф за просрочку подачи SPT: IDR 100 000 за декларацию. За недоплату налога начисляются проценты 2% в месяц.

PT PMA — корпоративный налог с вычетом расходов

PT PMA — иностранная компания с ограниченной ответственностью, зарегистрированная по индонезийскому Закону о компаниях № 40/2007. По состоянию на 2026 год ставка корпоративного налога (PPh Badan) — 22% на чистую налогооблагаемую прибыль. Фиксированная ставка — без прогрессии, в отличие от налога с физических лиц, который доходит до 35% на высоких доходах.

Главное преимущество — возможность вычитать расходы. Типичные вычитаемые расходы для виллы PT PMA:

Комиссия управляющей компании — стандартно 15-20% от выручки; Solar Property берёт 18%
Комиссии OTA: Airbnb 3%, Booking.com 15%, Agoda 15-20% — все вычитаются полностью
Техобслуживание: бассейн с химией и уходом (в среднем IDR 3 млн в месяц), обслуживание кондиционеров (IDR 500 тыс. - 2 млн за блок в год), уход за садом
Зарплата персонала: горничная, менеджер виллы, работник бассейна — минимальная зарплата UMR Бадунг 2026 составляет IDR 3 120 000 в месяц
Амортизация здания: 20 лет равными долями для капитальных строений (5% от первоначальной стоимости строительства ежегодно)
Страховые взносы — страховка виллы от всех рисков плюс гражданская ответственность
Маркетинговые расходы: профессиональная фотосъёмка (IDR 5-15 млн за сессию), оптимизация листингов
PBB (ежегодный налог на имущество) — также вычитается как расходы

Реальный пример: вилла 3 спальни в Чангу в управлении Solar Property в 2025 году. Валовая выручка IDR 780 млн. Вычитаемые расходы: комиссия управляющей компании IDR 140 млн (18%), комиссии OTA IDR 117 млн (15% средневзвешенно), зарплата персонала IDR 75 млн (2 сотрудника x 12 месяцев), обслуживание IDR 48 млн, амортизация IDR 40 млн, страховка IDR 12 млн, PBB IDR 9 млн. Итого вычетов: IDR 441 млн. Налогооблагаемая прибыль: IDR 339 млн. Корпоративный налог 22%: IDR 74,6 млн. По PPh 26 с валовой суммы было бы IDR 156 млн. PT PMA сэкономила IDR 81,4 млн за год — расходы на открытие окупились более чем 20-кратно.

Для открытия PT PMA проконсультируйтесь с местным юристом по актуальным требованиям к уставному капиталу — правила OSS-системы периодически обновляются. Рекомендуемые партнёры: Semara Legal (Семиньяк), Bali Law Chambers (Денпасар), KAP Tanudiredja Wibisana and Rekan (аффилиат PwC на Бали — для структурирования налогов). Срок регистрации: 4-8 недель.

Налог на отель (Pajak Hotel) — 10% с каждого бронирования

Pajak Hotel — региональный налог регентства Бадунг (Кута, Семиньяк, Чангу, Джимбаран, Нуса Дуа, Улувату) или Гиньяр (Убуд, Тегаллаланг) в размере 10% от валовой выручки от номера. Несмотря на название, применяется ко всей краткосрочной аренде вилл, а не только к отелям.

Налог собирается с гостей и ежемесячно перечисляется в налоговую службу регентства (Dispenda). Срок уплаты: 15-е число следующего месяца. Любая профессиональная управляющая компания включает перечисление налога на отель в базовый сервис — не как дополнительную опцию.

Для законного сбора налога на отель оператор виллы должен быть зарегистрирован в Dispenda как держатель NPWPD. С 2022 года Бадунг сопоставляет данные листингов Airbnb и Booking.com с реестром зарегистрированных NPWPD. Операторы без регистрации, имеющие активные OTA-листинги, рискуют штрафами IDR 25-100 млн.

Для владельца налог на отель нейтрален: вы выставляете гостям IDR 2 500 000 в ночь, собираете 10% = IDR 250 000, перечисляете IDR 250 000 в Dispenda. База для расчёта налога на доход — IDR 2 500 000 в ночь, без суммы налога на отель. Solar Property предоставляет ежемесячные квитанции об уплате pajak hotel по всем управляемым объектам.

PBB — ежегодный налог на имущество на Бали

PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) — ежегодный индонезийский налог на имущество, начисляемый отдельно на землю (Bumi) и строение (Bangunan). Взимается местными органами в пользу центрального бюджета.

Ставка: 0,1-0,3% от NJOP (Nilai Jual Objek Pajak — кадастровая стоимость, устанавливаемая Налоговой службой каждые 3 года). На Бали NJOP, как правило, составляет 30-60% от рыночной стоимости — государственные оценки существенно отстают от рынка.

Реальные примеры из практики Solar Property (данные PBB за 2025 год):

Вилла 3 спальни, Семиньяк, рыночная стоимость USD 750 000: NJOP IDR 4,2 млрд → PBB 0,2% = IDR 8,4 млн в год (около USD 520)
Вилла 4 спальни, Чангу, рыночная стоимость USD 1,1 млн: NJOP IDR 5,8 млрд → PBB 0,2% = IDR 11,6 млн в год (около USD 720)
Вилла 2 спальни, Убуд, рыночная стоимость USD 350 000: NJOP IDR 1,9 млрд → PBB 0,15% = IDR 2,85 млн в год (около USD 175)

PBB уплачивается ежегодно в июле через местную налоговую или онлайн-портал регентства Бадунг. В структуре PT PMA вычитается из налогооблагаемой базы как расходы. Для виллы с оборотом IDR 600 млн PBB — менее 2% от общей налоговой нагрузки.

НДС (PPN) — когда применяется к аренде вилл

PPN (Pajak Pertambahan Nilai) — индонезийский НДС по ставке 11% (повышен с 10% в апреле 2022 года) на налогооблагаемые товары и услуги. Порог обязательной регистрации в качестве плательщика НДС: IDR 4,8 млрд годового оборота от налогооблагаемой деятельности.

Большинство отдельных вилл на Бали не дотягивают до этого порога. Вилла с оборотом IDR 800 млн в год — существенно ниже IDR 4,8 млрд. Однако если вы держите 6+ вилл в одной PT PMA с суммарной выручкой свыше IDR 4,8 млрд, регистрация плательщика НДС (статус PKP) становится обязательной.

После регистрации в качестве PKP: начисляете 11% НДС гостям при каждом бронировании, ежемесячно перечисляете в DJP, подаёте ежемесячный SPT Masa PPN. Преимущество: зачёт входящего НДС на строительные материалы и ремонтные работы — существенно при крупной реконструкции.

OTA-платформы усложняют расчёт. С 2020 года Airbnb, Booking.com и Agoda самостоятельно собирают и уплачивают индонезийский НДС со своих комиссионных. Это покрывает НДС на сервис OTA, но не на базовую стоимость номера. Если вы зарегистрированный PKP, вы по-прежнему обязаны уплачивать НДС с суммы аренды; уплата НДС платформой за вас не освобождает от этой обязанности.

Расчёт полной налоговой нагрузки: реальный пример

Ситуация: вилла 3 спальни в Чангу, владение через PT PMA, управление Solar Property, полный 2025 год:

Статья	IDR	Примечания
Валовая выручка от аренды	600 000 000	240 ночей x средние IDR 2,5 млн
Налог на отель (транзит)	(60 000 000)	Собирается с гостей, перечисляется в Бадунг — не ваш доход
Комиссия Solar Property 18%	(108 000 000)	Вычитаемые расходы
Комиссии OTA (средние 15%)	(90 000 000)	Вычитаемые расходы
Персонал 2 чел. x IDR 3,12 млн x 12	(74 880 000)	Вычитаемые расходы (UMR Бадунг 2026)
Обслуживание + страховка	(48 000 000)	Вычитаемые расходы
Амортизация здания (5% x IDR 580 млн)	(29 000 000)	20 лет равными долями
Налогооблагаемая прибыль	250 120 000
Корпоративный налог PPh Badan 22%	55 026 400
PBB (ежегодный налог на имущество)	8 400 000	NJOP IDR 4,2 млрд x 0,2%
ИТОГО НАЛОГОВ (схема PT PMA)	63 426 400
Альтернатива PPh 26 (20% с валовой, без вычетов)	120 000 000	Схема физического лица-нерезидента

PT PMA экономит IDR 56,6 млн в этом примере. При стоимости открытия около IDR 40 млн (USD 2 500) структура окупается менее чем за год для виллы с таким оборотом.

Налоговый комплаенс: NPWP, сроки подачи, штрафы

Каждое юридическое лицо, получающее доход в Индонезии, обязано иметь NPWP. Для PT PMA NPWP компании получают в процессе регистрации. Иностранным физическим лицам NPWP выдают в местном KPP (Kantor Pelayanan Pajak) — необходимы КИТАС, паспорт и реквизиты индонезийского банковского счёта.

Календарь подачи отчётности для PT PMA — оператора виллы в 2026 году:

До 10-го числа каждого месяца: PPh 21 (удержание с зарплаты персонала); PPh 23 (удержание с выплат по сервисным договорам — сюда попадают платежи управляющей компании)
До 15-го числа каждого месяца: перечисление налога на отель в Dispenda Бадунг; квартальный авансовый платёж корпоративного налога PPh 25 (до 15-го числа месяца, следующего за кварталом)
31 марта: ежегодная декларация для физических лиц
30 апреля: ежегодная корпоративная декларация SPT Tahunan Badan для PT PMA

Штрафы: просрочка подачи — IDR 100 000-1 000 000 в зависимости от типа декларации; недоплата налога — проценты 2% в месяц (максимум 48 месяцев = 96% от суммы); умышленное уклонение — надбавка 150% плюс возможное уголовное преследование директоров PT PMA.

Solar Property предоставляет ежемесячные квитанции об уплате налога на отель и ведёт документацию расходов в формате, необходимом для годового отчёта PT PMA. По вопросам структурирования налогов мы направляем клиентов к KAP Tanudiredja Wibisana and Rekan (аффилиат PwC на Бали) и Semara Legal.

Какая схема выгоднее для вашей виллы?

Три переменные определяют ответ: уровень выручки, горизонт владения и страна налогового резидентства.

PT PMA однозначно выгоднее, если:

Валовая выручка от аренды превышает IDR 400 млн в год
Вы планируете держать объект 7+ лет
Ваша страна имеет СИДН с Индонезией — применимо к гражданам России, Австралии, Великобритании, Нидерландов, Сингапура
У вас есть или планируются другие индонезийские активы, которые можно объединить под одной PT PMA

PPh 26 (физическое лицо) допустим, если:

Выручка ниже IDR 200 млн в год — экономия от PT PMA может не окупить расходы на открытие достаточно быстро
Короткий горизонт владения менее 3 лет — приоритет прирост капитала, а не оптимизация дохода
Вилла работает по схеме аренды объекта у вас операционным управляющим, и доход не поступает к вам напрямую как к иностранному лицу

Юрий Солар, управляющий 16 виллами по всему Бали с 2014 года, рекомендует PT PMA любому иностранному инвестору, приобретающему рентный объект. Правовая чистота структуры сама по себе оправдывает расходы на открытие, а экономия на налогах — существенная прибавка к доходности. Операционная нагрузка по комплаенсу — ежемесячный налог на отель, квартальный PPh 25, годовая декларация SPT Badan — реальна, но управляема с правильной местной командой и управляющей компанией, которая документирует расходы в течение всего года.

Подробный разбор процесса открытия PT PMA — в нашем руководстве PT PMA: структура владения виллой на Бали для иностранных инвесторов. Как комиссии управляющей компании влияют на базу вычитаемых расходов — в Руководстве по комиссиям управляющих компаний. Как максимизировать выручку, с которой считается налог, — в руководстве по оптимизации OTA-каналов для вилл на Бали.

Частые вопросы

Сколько налогов платит иностранный владелец виллы на Бали с дохода от аренды?

Иностранцы-нерезиденты платят 20% у источника (PPh 26) с валовой суммы аренды без вычетов. Через PT PMA ставка — 22% корпоративного налога на чистую прибыль после вычета расходов: комиссии управляющей компании, OTA-комиссии Airbnb и Booking.com, зарплаты персонала, обслуживания и амортизации. Для виллы с оборотом IDR 600 млн и расходами IDR 350 млн налог PT PMA составит IDR 55 млн против IDR 120 млн по PPh 26.

Нужен ли PT PMA для законного владения виллой на Бали иностранцу?

Фактически да — для юридически чистого владения. Индонезийский закон запрещает иностранцам держать собственность на праве Hak Milik (полная собственность). PT PMA даёт вам владение компанией, которая держит право на виллу, с полной правовой защитой. Номинальные схемы (оформление на гражданина Индонезии) находятся в серой зоне и всё активнее преследуются с 2024 года. Для виллы стоимостью от USD 150 000 расходы на PT PMA (USD 2 000-3 000) возвращаются экономией на налогах в течение 1-2 лет.

Что такое pajak hotel и кто платит налог на отель на Бали?

Pajak Hotel — региональный налог 10% с валового дохода от номера, взимаемый регентством Бадунг или Гиньяр со всех объектов краткосрочной аренды, не только отелей. Налог собирается с гостей и ежемесячно перечисляется в Dispenda до 15-го числа следующего месяца. Для владельца он нейтрален по деньгам: вы включаете его в цену для гостей и перечисляете в бюджет. Solar Property берёт на себя ежемесячную уплату pajak hotel по всем управляемым виллам.

Есть ли договор об избежании двойного налогообложения между Россией и Индонезией?

Да. Договор между Россией и Индонезией об избежании двойного налогообложения действует с 2002 года. Доход от аренды индонезийского имущества облагается налогом в Индонезии по стандартной ставке 20% (PPh 26 — договор её не снижает для аренды). Однако вы вправе зачесть уплаченный в Индонезии налог при подаче декларации в России по статье 23 договора, и не платить полную ставку российского НДФЛ с того же дохода повторно. Уточните свою ситуацию у налогового консультанта.

Сколько составляет налог на имущество PBB для виллы на Бали?

PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) — ежегодный налог 0,1-0,3% от кадастровой стоимости (NJOP). Для виллы в Семиньяке рыночной стоимостью USD 750 000 NJOP устанавливается обычно на уровне IDR 4-5 млрд, итоговый PBB — IDR 8-15 млн в год (менее USD 1 000). В структуре PT PMA PBB вычитается из налогооблагаемой базы как расходы.